Grundstück finden 1 x 1 Teil 1: Wonach soll ich suchen?

Wenn du dein Traumheim endlich hast, dann gehört dir nicht nur das Haus selbst, sondern auch das Grundstück. Es bildet die Grundlage für dein Traumheim. Es gibt viele verschiedene Arten von Grundstücken:

Ein städtisches, ein ländliches, ein flaches, ein Hanggrundstück, eins mit viel Vegetation herum, ein Grundstück mit einem einzigartigen Ausblick, ein Grundstück auf einem sandigen, lehmigen oder felsigen Boden.

Doch eines haben Sie gemeinsam: überall könnte dein Traumheim stehen.

In der dreiteiligen Serie zeige ich dir wonach du überhaupt suchen solltest und wo du das Ganze auch finden wirst.

Im ersten Schritt solltest du dir bereits Gedanken zum Standort gemacht haben. Welche Gemeinden kommen für dich in Frage um dort sesshaft zu werden? Ist es eine Gemeinde die zu dir passt oder gleich fünf? Je mehr du einschließen kannst, desto höher die Wahrscheinlichkeit, dass du auch schnell was findest.

 

Bei der Grundstückssuche ist es Ratsam einen Architekten zur Beratung zu haben. Der Architekt muss nicht unbedingt derjenige sein, mit dem du dein Traumheim später auch bauen wirst. Aber der große Vorteil von einem Architekten ist, dass er schnell das Potential von einem Grundstück einschätzen kann und dich so zu deinem Traumheim beraten kann. Am besten schickst du alle Möglichkeiten ohne diese zu Filtern ihm zu und er kann ohne die Grundstücke zu besuchen (und damit auch mit deutlich weniger Zeitaufwand) dir seine Meinung kundtun.

Doch wonach solltest du überhaupt Ausschau halten? Hier kommen 5 Ideen:

 

1. Grundstück im Neubaugebiet

Immer wieder legen die Gemeinden neue Neubaugebiete an. Diese sind in der Regel bereits voll erschlossen. Haben schnelles Internet, Wasser, Abwasser und einen Gasanschluss. Die Umgebung besteht dabei aus Neubauten mit verschiedenen Qualitäten. Ganz unterschiedlich sind die Vorgaben im Bebauungsplan. Dieser gibt viele verschiedene Sachen vor. Unter anderem die Anzahl der Geschoße, die Dachform bzw. auch die Dachneigung. Es gibt dabei ganz starre aber auch ganz weiche Bebauungspläne.

Ab einer gewissen Größe von einem Neubaugebiet ist auch ein Kindergarten in der Nähe oder auch gleich im Neubaugebiet. In der Regel bieten diese Gebiete verschiedene Bauarten auf dem Grundstück an: freistehendes Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte oder auch ein Reihenhaus. Die Zuschnitte und auch die Flächen sind den einzelnen Bauarten angepasst und angemessen.

Die Grundstücke gehören der Gemeinde oder sind in privater Hand. Hierbei ist es von Vorteil wenn man ein Grundstück von der Gemeinde beziehen kann. Die Kosten sind in der Regel geringer und man muss auch kein Makler bezahlen.

Das ist wohl die einfachste Variante ein Grundstück zu finden. Gleichzeitig hat man aber auch mehr Konkurrenz, denn diese Grundstücke sind heiß begehrt, was sich dann auch auf den Preis ausschlägt.

 

2. Baulücke

Immer wieder findet man selbst in gewachsenen städtischen Strukturen die eine oder andere Baulücke. Die Baulücken sind vielleicht auch nicht immer gleich als solche Erkennbar. Wenn man in einem Ort aufgewachsen ist, dann nimmt man die auch gar nicht als solche wahr, denn das war ja schon immer so. Gleichzeitig liegt hier auch ein großes Potential, den die Baulücken hat nicht jeder gleich auf dem Schirm und dabei sollte auf jeden Fall ein Architekt vor dem Kauf drauf schauen.

Ist kein Bebauungsplan vorhanden, so muss man sich an den §34 BauGB richten, der besagt, dass man sich der Umgebung und der umgehenden Struktur anpassen muss. Können die Abstandsflächen eingehalten werden und wie groß ist der Bauspiegel?

Es kommt zwar auf die Baulücke drauf an, aber wenn die umgebenden Häuser vor 1970 gebaut wurden, so kann man davon ausgehen, dass keine Gaserschließung vorhanden ist. Wasser und Abwasser sind vorhanden, aber ob schnelles Internet verlegt ist, muss man anfragen. Wenn die Gasleitung nicht vorhanden ist, dann fallen auch alle gasbetriebenen Heizvarianten aus, es muss nichts Schlimmes bedeuten, aber es muss dir Bewusst sein.

Die Umgebung der Baulücke ist immer sehr individuell und kommt auf die Zeit an in der das Gebiet erschlossen wurde.

Oftmals sind aber genau das die interessanten Grundstücke mit viel Potential.

Die Baulücken gehören meistens privaten Eigentümern, selten der Gemeinde. Die Preise sind sehr unterschiedlich, bewegen sich aber eher auf unterem Preisniveau. Da für die Baulücken nicht aktiv Werbung geschaltet wird, fallen hier keine Maklerkosten an.

 

Die Größen können ganz unterschiedlich ausfallen von ganz klein bis ganz groß. Meistens aber eher deutlich kleiner als die Umgebung. Wenn man bedenkt, dass in den 70ger Grundstücksgrößen von 650m² die Regel war, dann kann eine Baulücke in solch einem Gebiet gerne mal 300m² haben – was ausreichend ist.

 

Wer will den schon eine Baulücke?!

 

Die Baulücke eignet sich super für Schnäppchenjäger und Individualisten, die von der Norm abweichen wollen. Preislich und Architektonisch bieten die Baulücken viel Potential.

 

3. Bestand Abreisen

Eine weitere unkonventionelle Art an ein Grundstück zu kommen ist es, wenn man ein altes, kleines Haus kauft um dieses dann abzureißen. Das hört sich zunächst sehr aufwendig an, aber ist es eigentlich nicht. Du kannst einfach nach einem alten, kleinen Haus Ausschau halten und wenn dieses verlassen ausschaut, dann die Nachbarn fragen wer der Eigentümer ist. Meistens wissen die Nachbarn Bescheid und können erklären warum das Haus verlassen steht und wem es gehört. Oft sind die Eigentümer verstorben und die Kinder haben keine Lust und Zeit sich um das Haus bzw. um den Verkauf zu kümmern. Wenn du nun auf die Eigentümer zugehst und ihnen das rundumsorglos Paket anbietest, dann nehmen die es auch gerne an.

Bei der Erschließung verhält es sich hier wie bei der Baulücke, dass man höchstwahrscheinlich auf Gas und schnelles Internet verzichten muss. Wobei Internet eher nachgerüstet wurde bzw. wird.

Die Umgebung ist ebenso wie bei der Baulücke gewachsen und voll mit älteren Häusern.

Vor dem Kauf musst du dieses Haus bzw. Grundstück unter die Lupe nehmen. Ein Architekt an deiner Seite kann dir da für Abhilfe sorgen. Der Kaufpreis inkl. Nebenkosten und Abriss sollte dann unter dem durchschnittlichen Quadratmeterpreis liegen. Der Kaufpreis sollte also wirklich ein Schnäppchen sein, damit es sich lohnt. Die Nebenkosten, die auf dich zukommen sind folgende:

Notarkosten

Grundbuchamt (Eintragung, Löschung, etc.)

Grunderwerbssteuer

Maklercourtage

Je nach Bundesland kannst du also mit 9%-12% an Nebenkosten rechnen. Die Grunderwerbssteuer variiert je nach Bundesland. Wenn du aktiv wirst, dann zahlst du auch keine Maklercourtage und liegst beispielsweise in Baden-Württemberg bei ca. 9%.

Das Grundstück von dem alten Haus kann aber auch ganz groß sein und dann ist es auch eine Überlegung wert, dass Haus so zu kaufen und ein Teil davon dann zu verkaufen, damit noch ein Haus in zweiter Lage gebaut wird.

Ich kenne auch Bauherren, die ein solch großes Grundstück mit Bestand gekauft haben. Die haben dann den Bestand abgerissen, in zweiter Lage ihr Traumheim gebaut und vorne zur Straße ein 3-Familienhaus und vermieten die Wohnungen. Es gibt also viele Möglichkeiten damit kreativ umzugehen.

 

4. Unschöne Restgrundstücke

Das sind eigentlich meine Lieblingsgrundstücke! Die mag keiner, die sehen unscheinbar aus, haben aber sehr viel Potential. Es können verschiedene Arten vom Grundstück sein:

Schmal und lang

Breit und nicht tief

Dreieckig

Mehreckig unschön zugeschnitten

 

Es sind im Endeffekt Grundstücke die am Ende der Straße übriggeblieben sind und wirklich keiner will sie haben. Oftmals gehören die Grundstücke der Gemeinde, die bekommen die nicht verkauft und müssen diese auch noch pflegen. Wenn jetzt du wie aus dem nichts kommst und das Grundstück haben willst, dann sind sie bereit das Grundstück an dich zu verkaufen. Die Argumente hast du auf deiner Seite und kann bei der Preisverhandlung den Preis nach unten drücken.

Vorteil für dich: du bekommst sehr günstig ein Grundstück.

Vorteil für die Gemeinde: die haben endlich ein Grundstück und die Pflege los.

 

Als weiteren Vorteil für dich sehe ich, dass es ein interessantes Grundstück ist und das Haus was auf so einem Grundstück steht, muss dann auch auf die Umgebung und die Gegebenheiten reagieren, was einfach heißt, dass es kein Standardhaus sein wird.

Je nach Grundstück ist es durchaus möglich, dass das Grundstück gar nicht erschlossen ist und du noch das Grundstück erschließen musst. Das muss man vorher wissen und entsprechend bei dem Kaufpreis argumentieren.

Die Kosten für ein Restgrundstück bewegen sich deutlich unter dem Marktwert. Dadurch dass du selbst aktiv wirst, musst du auch keine Maklercourtage zahlen.

 

5. Großes Grundstück teilen

Die wenigsten von den Bauherren werden nach einem 1.500m² Grundstück suchen oder einem 900m² Grundstück. Doch je nach Kontext und Anbindung kann ein großes Grundstück gekauft, erschlossen, dann in kleinere Grundstücke aufgeteilt und verkauft werden.

Es ist schon eine unternehmerische Tätigkeit und man muss dabei ein wenig mehr beachten um es anzugehen. Aber es kann sich für euch sehr lohnen.

Die großen Grundstücke sind nicht erschlossen und haben bedingt durch die Größe einen deutlich geringeren Quadratmeterpreis. 50% zum Marktpreis sind da drin.

Du musst auch keine Maklercourtage zahlen, da diese Grundstücke in der Regel von dir gezielt gesucht werden müssen.

Der große Vorteil ist, dass du ein 900m² Grundstück in drei Grundstücke aufteilen kannst und dir das Filetstück reservierst. Mit dem Gewinn aus dem Grundstückshandel kannst du dann dein Eigenkapital erhöhen. Bei sehr gutem Verhandlungsgeschick kann es sogar sein, dass du unterdurchschnittlich einkaufst und überdurchschnittlich verkaufst. Dadurch erhöht sich die Gewinnspanne und du könntest im Idealfall dein eigenes Grundstück dann komplett umsonst bekommen.

Der Vorteil ist, dass du selbst aktiv werden kannst und dann aus dieser Unternehmung viele Vorteile mitnehmen kannst.

Ein Nachteil an der ganzen Sache ist, dass man den Vorteil auch als ein Nachteil auslegen kann. Dadurch dass du viel Einfluss auf den Ausgang hast, kann es sein, dass es nicht so sehr Erfolgreich wird wie geplant. Aber im schlimmsten Fall kannst du die Grundstücke zum Einkaufspreis verkaufen. In meinen Augen ein Nachteil mit einer geringen Gewichtung.

Es sollte dir aber auch Bewusst sein, dass dieser Weg mehr Zeit in Anspruch nimmt. Wenn du möglichst schnell das ganze umgesetzt haben willst, dann ist das nichts für dich. Hast du aber noch Zeit und schaust dich so langsam um, dann würde ich das an deiner Stelle in das Beuteschema mit aufnehmen.

Das waren die fünf Grundstücksarten, damit du ein Überblick bekommst und so dir dein individuelles Beuteschema aufbaust. Es geht einfach dabei darum, dass du zunächst überhaupt weißt wonach du suchen solltest bevor du dann richtig loslegst. Hier nocheinmal die die fünf Ideen:

1. Grundstück im Neubaugebiet

2. Die Baulücke

3. Bestand Abreisen

4. Unschöne Restgrundstücke

5. Großes Grundstück teilen

 

Ich wünsche dir nun viel Spaß beim Erstellen von deinem Beuteschema und immer daran denken, um Bauherr zu werden, schau rein bei bauherr-werden­.

 

Dein Maxim