Grundstück finden 1×1 Teil 3: das Geoportal
Im ersten Teil von der Serie Grundstück finden 1×1 habe ich dir gezeigt was dein Beuteschema überhaupt beinhalten kann. Im zweiten Teil konntest du sehen wo und wie man an die Grundstücke kommt. Der dritte Teil beschäftigt sich konkret mit dem Grundstück.
Wenn du zur Info einfach mal die Größe und den Zuschnitt eines Grundstückes herausbekommen willst, dann ist es deine Folge.
Ich werde dir zeigen wie du in einem Onlineportal herausbekommst wie groß das Grundstück ist, welche Flurstücknummer das Grundstück hat und wie der Grenzverlauf von deinem Grundstück ist.
Eigentlich ist es eine sehr kurze Folge, den es reicht schon dir den Link vom Onlineportal zu nennen und auch den Link vom Blogbeitrag in dem ich dir ein Beispiel für die Nutzung zeige.
Ich zeige es dir im Blog am Beispiel von Baden-Württemberg auf. Jedes Bundesland hat sein eigenes Portal mit mehr oder weniger den gleichen Funktionen.
Diese Folge könnte genau an dieser Stelle schon aufhören, denn du hast das wichtigste bereits gehört und zwar den Begriff Geoportal. Wenn du jetzt einfach mal dein Bundesland und Geoportal googelst, dann kommst du an die richtige Stelle und kannst loslegen.
Eine kurze Folge was die Länge angeht, aber eine ganz schwere was die Gewichtung angeht.
Für mich war die Entdeckung des Geoportals eine große Wende und ich werde dir auch mal zeigen warum.
Unter geoportal-bw.de findest du das Geoportal von Baden-Württemberg. Du findest dort im Endeffekt eine Karte und kannst dann in deine gewünschte Straße zoomen. Dann siehst du die Flurstücke und kannst dir die jeweilige Flurstücknummer anzeigen lassen.
Mit einem Blick siehst du, wie die Grenzen von einem Grundstück verlaufen. Du siehst auch gleich die Nachbarn und kannst die Umgebung besser einschätzen.
Der Unterschied zu Google Maps ist, dass du die Flurstücke siehst und den Grenzverlauf von einem Grundstück.
Wenn du ein geübtes Auge hast, dann siehst du gewisse Strukturen und die Flurstücke sind für dich sehr aufschlussreich. Du kannst auch an der Flurstücknummer erkennen wie die Gemeinde gewachsen ist. Niedrige Zahlen deute auf den Kern der Gemeinde. Hohe Nummern auf neuere. Wenn ein Flurstück geteilt wird, so wird an die Ursprüngliche Flurstücknummer ein Schrägstrich angehängt mit einer fortlaufenden Nummer. So wurde aus dem großen Flurstück mit der Nummer 354 drei kleine: 354; 354/1 und 354/2.
Du kannst auch mit einem Lineal die Grenzen von deinem Grundstück abfahren und schauen wie groß es ist. Wie breit und wie lang es ist und die Fläche wird dir auch gleich angezeigt. Das Ganze ist sogar echt sehr präzise.
Wenn du also eine bestimmte Größe suchst vom Grundstück, dann kannst du selber schnell nachmessen, ob das beim Spaziergag gefundene Grundstück passt.
Gleichzeitig kannst du ein Planausschnitt im Maßstab 1:500 ausdrucken und mit deinem Architekten das ganze besprechen. Er kann auf dieser Basis bereits die ersten Überlegungen und Skizzen anfertigen.
Auch wenn es sich bei deiner Suche um ein bebautes Grundstück handelt ist das Geoportal dein bester Freund. Du kannst schnell schauen wie das Gebäude auf dem Grundstück steht und was noch so möglich ist. Eine perfekte Ausgangslage um auf den Inhaber zuzugehen oder in eine Verhandlung mit der Gemeinde.
Es eignet sich aber auch sehr gut für die Suche einer Baulücke sehr gut. Du siehst dort ja nicht nur die Grundstücke und deren Grenzen sondern auch die Wohnhäuser. Diese sind grau dargestellt und so kannst du nach einem Grundstück suchen, welches zwar eine Grenze hat, aber kein Wohnhaus. Dabei musst du jetzt nicht jeden Quadratmeter der Stadt anschauen, es reicht ein Scannerblick auf bestimmte Gebiete.
Ich empfehle dir wirklich das ganze mal auszuprobieren. Schau dich um, spiel ein wenig mit den Funktionen. Starte dabei mit deiner jetzigen Adresse und sei gespannt auf die Funkionen.
Hier eine kleine Anleitung:
Der erste Schritt beginnt in deinem Browser, als erstes musst du das Geoportal besuchen: http://www.geoportal-bw.de/
Jetzt im linken Menü auf „Geodatenviewer“ klicken.
Im linken Menü kannst du direkt die Adresse oder den Ort eingeben, wo du dein Grundstück suchst.
Wenn du dein Gebiet gefunden hast, dann empfehle ich dir zur besseren Handhabung in den Vollbildmodus zu gehen. Das Symbol dafür ist dir von Youtube und Co. bekannt. Du findest es rechts, links neben dem Fragezeichen.
In der Mitte kannst du den Maßstab wählen. Ich empfehle dir den Maßstab 1:500 für ein Grundstück auszuwählen. Das ist ein guter Maßstab für einen Lageplan.
Wenn du auf die Weltkugel mit dem Plus gehst (Dienste laden), dann öffnet sich ein neues Fenster, in dem du viele verschiedene Möglichkeiten hast etwas auszuwählen. Dich interessiert jetzt der erste Punkt „Liegenschaftskataster“.
Sobald du den Liegenschaftskataster ausgewählt hast, musst du in dem neuen Fenster auf die erste Zeile klicken.
Jetzt hast du im linken Bereich unter dem Punkt Karten folgenden Eintrag:
Auf der Karte kannst du nun erkennen wie die Grundstückgrenzen sind. Du siehst auch gleichzeitig die Flurstücknummer und die Hausnummer. Außerdem kann man die Gebäude und die Nebengebäude wie Garagen oder Schuppen erkennen.
Mit einem Klick auf das Lineal in der oberen Leiste kann man Strecken oder Flächen messen. Es taucht gleichzeitig ein kleines Menü oben links auf. Das Menü beinhaltet einen Radiergummi, um die Messung zu löschen. Ein Symbol mit einem Pfeil um das Polygon zu schließen und ein Informationssymbol.
Beispielsweise hast du das Grundstück mit der Flurstücknummer 26 ins Auge gefasst mit der Hausnummer 16. Als erstes erkenne ich an der niedrigen Flurstücknummer, das es sich hierbei um eine der ersten Flurstücknummern handelt, es ist also sehr zentral und wohl in einer alten, gewachsenen Struktur. Das Grundstück ist sehr tief, hat an der Straße ein Wohnhaus und im hinteren Bereich eine große Scheune. Alleine in dieser Darstellung kann ich erkennen, dass dieses Grundstück das Potential hat für ein Wohnhaus an der Straße und einem weiteren Wohnhaus in zweiter Lage, an der Stelle der Scheune hat.
Zunächst messe ich das Grundstück ab. Ich gehe in den Maßstab 1:500, klicke auf das Lineal und klicke die Eckpunkte des Grundstückes ab und fange dabei oben an.
Jetzt sehe ich bereits, dass an der Straßenseite das Grundstück 12,8m hat und 33,23m bzw. 34,33m in die Tiefe geht. Nachdem ich die drei Ecken abgefahren habe, klicke ich zum Schluss auf den Pfeil im seitlichen Menü: Polygon schließen und die Fläche ist geschlossen.
Ist die Fläche geschlossen, dann klicke ich auf das Informationssymbol und sehe in dem linken Kasten die Info für den Umfang vom Grundstück (92,54m) und die Fläche von dem Grundstück (420m²).
Danach kann ich noch die bestehenden Gebäude abfahren und sehe welches Potential für die BGF das Grundstück bietet.
Ich sehe nun, dass das Wohnhaus an der Straße 61m² pro Geschoß aufweist und die Scheune 89m².
Wenn das Haus zum Abriss ist, dann kann man davon ausgehen, dass das Haus an der Straßenseite ein wenig tiefer zu machen, damit man auf ca. 70m² Brutto pro Geschoß kommt. Jetzt kann man dort zwei Vollgeschoße plus ein Dach- und Kellergeschoß bauen.
Im hinteren Bereich, dem potentiellen Wohnhaus in zweiter Reihe, müsste man es zwar direkt mit dem Baurechtsamt abklären, aber ich denke schon dass es gut möglich wäre das Wohnhaus im Vergleich zu der Scheune ein wenig kleiner zu machen und nach vorne zu schieben, damit man dahinter noch ein wenig Garten hat und auch auf eine Bruttofläche von ca. 70m² pro Geschoß kommt.
Zum Schluss kannst du noch das Grundstück im Maßstab 1:500 ausdrucken und dann für weitere Besprechungen mit dem Inhaber, bzw. der Baurechtsbehörde vorlegen. Dein Architekt kann auf der Basis auch erste Skizzen und Ideen erstellen.
Ich wünsche dir viel Erfolg bei deiner Grundstücksjagt und immer daran denken, um Bauherr zu werden, schau rein bei bauherr-werden.
Dein Maxim
P.S. hier ein paar Geoportale: