KostenStart

001 – Kosten

Kosten, Berechnung

Was kostet ein Haus?

Diese Folge befasst sich mit einem wichtigen, wenn nicht DEM wichtigsten Thema rund ums Bauen – die Kosten. Dieses wichtige Thema soll deswegen auch in der ersten Folge behandelt werden. Das Thema wird nicht mit einem „Es kommt drauf an“ beantwortet sondern konkret an einem Beispiel. Nach dieser Folge wirst du es selbst einschätzen können was dein eigenes Projekt kostet und mit welchen Kosten du rechnen musst wenn du mit einem Architekten ein Haus baust. Es geht also darum dir eine Übersicht zu geben welche Kosten entstehen und wie man als Bauherr den Überblick behält.

 

Ich habe ja bereits erwähnt, dass ich konkret werde mit dem Beispiel welches ich aufführe um die Frage zu beantworten. Das Beispiel zeigt ein Haus mit einem mittleren Qualitätsniveau in einer Durchschnittlichen Lage in Deutschland. Mir ist es natürlich bewusst, dass die Grundstückspreise enorm variieren können und die Handwerkerkosten sind in München natürlich deutlich höher als irgendwo weit weg auf dem Land. Selbst wenn man sich nur den Innenausbau anschaut können die Entscheidungen der Bauherren mit der Auswahl der Materialien einen enormen Einfluss auf die Kosten haben. Aber das Beispiel soll einen durschnitt zeigen, der auch öfter vorkommt und wenn du genau weißt, dass bei dir der ein oder andere Punkt günstiger oder teurer ist, kannst du die Zahlen ja individuell anpassen. Dazu kannst du hier 

eine Exceltabelle herunterladen, in der du deine individuellen Werte eintragen kannst.

 

Es werden auch sicherlich immer wieder Begriffe vorkommen die dir unklar sind, bitte hab keine Scheu mir eine kurze Nachricht an info@bauherr-werden.de zu schreiben, sodass ich die Begriffe erklären kann. Doch nun lasst uns loslegen…

Projektkosten im Überblick halten

Um die Gesamtkosten des Projektes im Überblick zu haben, muss man wissen, dass der Architekt von sogenannten Kostengruppen spricht: Es sind insgesamt Kostengruppen 100 bis 700 vorhanden. Was genau die Kostengruppen sind werde ich dir in einer anderen kurzen Folge erklären.

In diesen Kostengruppen (KG) sind die gesamten Projektkosten erfasst: vom Grundstück über die Baukosten bis hin zu den Honoraren. Wenn du also deine KG 100-700 kennst, weißt du wieviel Geld du für das Projekt brauchst und wie hoch dein Finanzierungsrahmen sein muss.

 

Zunächst muss man in einem ersten Stadium, in der Schätzung in der wir uns befinden irgendwo anfangen. Den Start geben die KG 300-400 dies sind die Bauwerkskosten (KG300) und die technische Gebäudeausrüstung (KG 400). Ausgehend von diesen Kennwerten können wir viele andere Kostengruppen Prozentual schätzen. Das Schätzen kann man an Hand von Erfahrungswerten oder an Hand von aktuellen Angaben zu Kostenkennwerten in der Fachliteratur.

 Die wichtigsten Kosten ermitteln

Es gibt verschiedene Kostenkennwerte über die man die Kosten für die KG 300-400 ermitteln kann: Die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Bruttogrundfläche oder der Bruttorauminhalt beispielsweise. Die Unterschiede der einzelnen Flächen werden in einer separaten Folge behandelt. Am besten eignet sich die Bruttogrundfläche (BGF) und der Bruttorauminhalt (BRI). BGF bedeutet die Außenabmessungen eines Hauses über alle Geschoße hinweg und wird in m² angegeben. BRI ist im Endeffekt BGF Mal die Geschoßhöhe, man bekommt dann den Rauminhalt in m³. Das ist insofern wichtig, weil die lichte Raumhöhe auch teilweise stark variieren kann. So hat man bei einer Altbauwohnung eine lichte Raumhöhe von 3,50m und in einem Neubau in der Regel so um die 2,50m-2,60m. Das ist natürlich ein enormer Unterschied. Deswegen mag ich den Wert von BRI am liebsten, da er die Kubatur berücksichtigt. 

 

Die Kostengruppen erkläre ich an einer anderen Stelle. Wichtig für dich ist es jetzt zu wissen, dass es die Kostengruppen 100 bis 700 gibt. Jede Kostengruppe hat eine eigene Bedeutung, doch genau das wirst du noch hier kennenlernen.

 Das Beispiel: ein durchschnittliches Haus

So, jetzt wird es Konkret: Unser Beispielhaus hat die Außenabmessungen von 9m x 10m, ein Kellergeschoß, ein Erdgeschoß und ein Obergeschoß mit einem Flachdach. Jetzt aber bitte nicht denken, dass man da eine Wohnfläche von 90m² pro Geschoß hat, das ist nicht der Fall. Ungefähr 10% gehen alleine für die Konstruktionsfläche weg wie Außenwände, Innenwände oder Schächte.

Mit den angegebenen Abmessungen hätte man nun eine BGF (Bruttogrundfläche) von 270m², was bedeutet, dass es nicht ein kleines Haus ist, aber auch nicht besonders üppig – ein durchschnittliches Haus eben. Man kann in dem Fall von 120m² bis 130m² reine Wohnfläche ausgehen. Der Kostenkennwert für die BGF liegt irgendwo bei 900€-950€ pro m² also nehmen wir in unserem Beispiel 925€/m² und haben damit eine erste Zahl für die KG 300-400 die bei 249.750€ (siehe parallel in die Excelliste rein, dann kann man den Zahlen auch besser folgen).

Diese Zahl behalten wir im Hinterkopf und gehen jetzt über die Kubatur in die Kosten rein. Wir nehmen die 270m² BGF von vorhin und nehmen es mal die Geschosshöhe und erhalten die Kubatur. Die Geschoßhöhen liegen durchschnittlich bei 2,90m.

Kurz zur Erklärung der Unterschied zwischen der lichten Raumhöhe und der Geschoßhöhe: Die lichte Raumhöhe ist die Höhe die man im Raum sieht, wahrnimmt, also von der Oberkante Fußboden (Oberfläche der letzten Schicht auf dem Boden) bis Unterkante Decke (die Unterseite der untersten Schicht auf der Decke). Die Geschoßhöhe geht dann von der Oberkante Fußboden in dem einen Geschoß bis zur Oberkante vom Fußboden im nächsten Geschoß. Die Geschoßhöhe beinhaltet also den gesamten Deckenaufbau, d.h. die Betondecke, die Trittschalldämmung, den Estrich und dann auch den finalen Fußbodenbelag mit den notwendigen Unterkonstruktionen.

Also mit den 2,90m Geschoßhöhe kommen wir auf eine BRI von 783m³. Alles was sich um die 800m³ befindet ist im Durchschnitt, bei 1.000m³ ist man schon über dem Durschnitt und alles was über 1000m³ ist, ist schon sehr großzügig.

Für die BRI liegt der Durchschnittliche Kostenkennwert bei 320-340€ wir gehen für unser Beispiel von 330€/m³ aus. Das Ergibt 258.390€ und eine Differenz zu den BGF Kosten von über 8.000€.

Für die weiteren Berechnungen nehmen wir einfach den Mittelwert aus den BGF Kosten und den BRI Kosten. Das wären dann 254.070€.

So, das hat jetzt etwas gedauert, aber das sind die wichtigsten Zahlen bei den Kosten. Die reinen Baukosten liegen nun bei ca. 255.000€ (KG300-400, großzügig aufgerundet). Das sind die Haus- und die Haustechnikkosten.  Die zwei schwersten Kostengruppen in der Kostenberechnung.

Wir brauchen um das Haus bauen zu können natürlich auch ein Grundstück. Das Grundstück für solch eine Größenordnung liegt bei 350m² und der Grundstückspreis liegt bei 450€/m² bis 550€/m² dann hätten wir ein Grundstück, das bei ca. 175.000€ liegt. Nochmals der Hinweis: besonders bei den Grundstücken kann der Preis stark variieren. Ich gehe hier von einem Durchschnittlichen Wert aus, der schon öfters vorkommen kann. In München sind die Preise natürlich deutlich höher als im Osten irgendwo auf dem Land mit einem sehr schlechten Nahverkehrsanschluss.

Also haben wir für die Kostengruppe 100 schon 175.000€ für das Grundstück.

Die KG 200 beinhaltet das Herrichten und Erschließen, ich gehe mal davon aus, dass das Grundstück bereits erschlossen und hergerichtet, deshalb bleibt die KG 200 leer.

Die KG 300 und 400 haben wir bereits bestimmt, jetzt kommen wir also zu der KG 500.

Die KG 500 beinhaltet die Außenanlagen und die liegen bei 5% bis 8% von den KG 300+400, was in unserem Fall ca. 16.500€ ergibt. Das sind die Pflasterarbeiten und die Gartenarbeiten in einem überschaubaren Bereich. Hat man ein Hanggrundstück und muss viel Erde mit beispielsweise L-Steinen abfangen, dann wäre das zu wenig, aber in unserem Beispiel haben wir ein flaches Grundstück und nehmen dann 6,5% von KG300 +KG400.

Die Möbel werden in der KG 600 erfasst. Oft bleibt die KG 600 leer, was jedoch nicht richtig ist, da man sich immer neue Möbel anschaffen wird. In welchem Umfang ist individuell zu bestimmen, aber man sollte eine Vernünftige Summe einplanen, damit das Geld dann zum Schluss nicht fehlt und man zwar ein schönes neues Haus hat, aber die alten Möbel übernehmen muss. Ich würde euch empfehlen 15.000€ bis 20.000€ für eine Küche einzuplanen und den gleichen Wert für weitere neue Möbel. Wenn ihr es genau wisst, dass ihr da keine Möbel übernehmen wollt, sondern euch komplett neu Einrichten müsst, dann nimmt den Wert Mal 3 oder 4 je nach Standard. Für das Beispiel gehen wir mal von 45.000€ für die KG 600 aus.

Die KG 700 sind dann die Honorare und die Nebenkosten. Beispielsweise haben wir vielleicht einen Makler, wenn dann nur auf das Grundstück. Also kann man die 3,57% von den 175.000€ für den Makler annehmen, das wären dann ca. 6.250€. Kauft man aber das Grundstück direkt von der Stadt beispielsweise oder von einem privaten Kontakt, so spart man sich diese 6.250€.

Die Notarkosten müssen hier auch berücksichtigt werden. Da kommt es auf den Kaufvertrag an und auch auf die Finanzierung und entsprechend was in das Grundbuch eingetragen wird. Wir gehen hier von 2% auf die KG 100, 300 und 400, das wären dann ca. 8.600€ – hier haben wir auch die Eintragungskosten vom Grundbuchamt mit drin.

Jetzt kommt ein wichtiger Punkt bei der KG 700, das Architektenhonorar. Diese werden eigentlich relativ kompliziert berechnet, da die KG 400 auch nur anteilig anzurechnen ist. Für unser Beispiel gehen wir von 15% von den KG 300 und 400 aus und haben damit einen eventuellen Energieberater mit abgedeckt. Der Energieberater wird vielleicht hinzugezogen und dann hätte man hier Kosten für Ihn mit abgedeckt. In unserem Beispiel wären das 38.150€

Ein Baugrundgutachten sollte vor dem Baubeginn erstellt werden, das kann man mit ca. 1.500€ annehmen. 

Ein Vermesser den man auch noch braucht kann man mit 2.500€ ansetzen. Den Statiker kann man grob für solch ein Haus mit 4% von der KG 300+400 ansetzen, das wäre bei unserem Beispiel 10.200€. Die Berechnung für die Kosten des Tragwerkplaners (Statiker) ist eigentlich noch komplizierter als die eines Architekten. Es sind die Kosten aus der KG 300 mit 55% zu berücksichtigen und die Kosten aus der KG 400 mit 10%. Es kommt dann auch noch darauf an welche Leistungsphasen der Tragwerksplaner erbringt, aber mit den 4% von KG300 und KG400 hat mein einen guten Richtwert.

 Finale: genug Puffer einplanen

Jetzt haben wir schon fast alles drin. Für Sachen, die man nicht vorhersehen kann würde ich noch 8% von der KG 300+400 dazu packen. Das sind ca. 20.000€ als Puffer in unserem Beispiel, damit kommen wir dann gut zu Recht.

 

Das Ergebnis sind jetzt ca. 580.000€ die man für so ein Neubau hinblättern muss. Es ist natürlich ganz schön viel, aber wir haben da auch alle Kosten inkludiert. Wenn Ihr jetzt bereits 130.000€ habt, dann kann man die restlichen 450.000€ finanzieren. Die Tilgung wäre bei ca. 2% und der Zins ist zwar individuell, aber man kommt mit 1,0% bis 1,7% hin. Das wäre eine monatliche Belastung von 1.125€ bis 1.390€. Das wäre dann die „Kaltmiete“. Gleichzeitig sollte man beachten, dass die Heizkosten sehr gering sind bei einem Neubau. Deine Warmmiete wird also nicht um den gleichen Wert steigen wie bei einer älteren Immobilie.

 

Die monatlichen Nebenkosten sind sehr individuell und können am besten von dir selbst ermittelt werden, damit du deine Belastung berechnen kannst. Falls du jedoch dabei Hilfe brauchst, dann schreib mir bitte auf info@bauherr-werden.de.

Ich wünsche dir eine gute und entspannte Bauzeit und immer daran denken, um Bauherr zu werden, schau rein bei bauherr-werden.

 

Dein Maxim

2 Gedanken zu „001 – Kosten

  1. Hallo Maxim,
    ich habe gestern deine Podcast-Reihe entdeckt und freue mich über weitere Informationen zu Grundlagen eines Bauvorhabens.
    Bei der angehängten Kostenschätzung-Excel-Datei hast Du Kostenkennwerte für BGF und BRI angegeben. Wahrscheinlich entsprechend diese nicht mehr dem aktuellen Stand 2018?
    Könntest Du einen vergleichbaren Kostenkennwert für BGF/BRI für dieses Jahr nennen?
    (Das Internet hat mir nun einen BGF-Kostenkennwert von 1000€/qm vorgeschlagen. )

    Nun passen diese aber überhaupt nicht mit unseren Angeboten der Bauunternehmen zusammen oder diese haben die Preise sehr ordentlich angehoben.

    Vielen Dank
    Sebastian

    1. Hallo Sebastian,

      danke dir für deine Frage…
      2018 bist du bei der BGF Fläche bei 1.000€ bis 1.400€ für die Kostengruppen 300 und 400.
      Bei BRI bist du pro Kubikmeter bei 350€ bis 450€, ebenfalls für die KG 300 und 400.

      Da kommt es immer darauf an und ist individuell.

      Und auch immer darauf achten welche Kostengruppen in den Angeboten vorhanden sind.

      Bei weiteren Fragen kannst du mir auch gerne schreiben:
      info@bauherr-werden.de

      Viele Grüße

      Maxim

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.

*